世界与中国房地产现状及发展趋势(郎咸平)

花将近个把小时时间把郎咸平的一篇文章看完,好像是在合肥的演讲《世界与中国房地产现状及发展趋势》。文章写得不错,象我这样对楼市坚决看空的人,之前只是盲目地坚持相信楼市不正常,一定会回复到合理的价格,从这篇文章里,找到了答案,朗教授从一个学者的角度,为我们分析当前形势,解答“目前都发生了什么,为什么?”这个问题,而至于在这样的形势下,个人应该如何选择,国家应该如何解决问题,这并不属于他能够影响的事情。
 
原文出自朗咸平中文网,文章链接地址:http://www.langxianping.com.cn/viewarticle.asp?id=813(下面的文字已经过本人一定的删减,如有歧义,请查阅原文)
 
世界与中国房地产现状及发展趋势
 
我们中国28年的改革开放,其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各位,你认为,以房地产为例,我们中国真正做到的市场化,中国的各项改革开放走到今天,基本上都是供给面市场化严重不足,而需求面市场化严重过多。

房地产的特征我认为有三大项:

一、有两大核心资源━━土地开发权以及银行信贷权。
    这两个权力基本上操纵在政府的手上,只要在政府的手上就有“寻租”的可能。
二、地产市场的长流程管理。
    就是从立项到最后起码有100多个环节,这环节里面每一个环节都需要政府盖公章,每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间,拉升它的产业成本。
三、地方政府的卖地心态。
    我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较,你会发现中国的地价涨幅是全世界最快的,而且只涨不跌,这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢?那就是在所谓的公开竞价之下,土地价格飞涨;这样就加大了构建成本。

这个地是属于我们全体老百姓的,但是地方政府卖了地之后,这个钱基本上被变为地方的财政收入。老百姓平白承担了高价土地的成本,但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基础建设,包括盖办公大楼,当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。

这么贵的成本、这么贵的房屋,为什么有人会去买?企业不好做,搞搞股票、搞搞地产多好啊。你为什么有这种心态?因为中国投资的环境恶化,使得我们大家应该投资的钱不投资,而大量积累。按照我的研究结果显示,我们民营企业家的投资意愿,不到先进国家的20%,这个百分之八九十的闲置资金去了哪里?这是第一个。第二,就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问各位,这个“大面积的腐败”,贪污受贿款的一大笔钱去了哪里?它不会凭空消失。第二,就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问各位,这个“大面积的腐败”,贪污受贿款的一大笔钱去了哪里?它不会凭空消失。我刚刚讲的这几股资金,一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资金”。这个钱打到哪里哪里就倒,打到楼市、楼市泡沫。

我再告诉各位,我的理论不但和一般的经济学家不同,甚至和教科书也不一样。原因在哪里呢?原因是我真正经过一番精心调研组织得出来的。你会发现,如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重,股价就越好、房价就越高。你们说这种现象是正常的吗?我对此现象忧心重重,所以我才在各场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。

你知道这叫什么改革吗?这个改革就是改革的社会成本由全社会承担,就是把劳工推向社会,由社会去抚养、政府去抚养。这种改革也是为什么到了改革的后期会遭到老百姓的反对。你看国企改革以后,我刚才讲的小老百姓下了岗。下岗之后房改,房子没有了。然后医改了,不能去拿药了。

所以在“以钱为纲”的理念之下,中国经济产生了一个非常特殊的二元经济体系;也就是在任何时候,中国的经济是过热和过冷同时存在。中国的经济非常特殊,它同时“过热”,同时“过冷”。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程,那么其他的就过冷。你一旦走到这一步,就必然产生它的必然结果:一、宏观调控失效。二、通货膨胀。

美国跟香港是个以服务业为主的国家,这个才是真正需要大学生的行业。所以美国80%的产值来自服务业,香港更高。只有服务业才需要大量的大学生。中国是以制造业为主,很多的制造业从董事长一直到门口看门的,没有一个大学生。因为生产鞋子嘛,需要什么大学生?制造业的本质就是不需要大学生,而服务业的本质就是需要大学生。

什么叫小康社会?那就是住得起房、上得起学,退得起休就是小康社会。改革开放28年后的今天你做到了吗?你们看看社会环境,社会堕落━━造假丛生。因此我们所处的自然环境已经不适合人们居住,我们所处的社会环境由于堕落也慢慢不适应人居。

我问你,亚洲各个国家哪个国家政治体制最好?亚洲各国政治体制最好的是菲律宾,它完全继承了美国的政治体制,有选举、议会、参议院、众议院等等,它们跟美国一样是自由经济。菲律宾是亚洲60年代的超级强国,可是,那是1960年。今天呢?菲律宾的女人要到别的国家做保姆。为什么?菲律宾的经济成长结果,全部被特殊利益集团洗劫一空。哦,原来政治体制本身不能保证成功,而是执行。

以郎教授的观点来看,中国的腐败不是我们经济学家所谓的“体制问题”。我认为腐败所以产生,是因为政府提供的公共产品不足所造成的。所以目前的反腐要大力的进行,但是治本的方法要推动。那就是继续增加“公共产品的供给”以期达到供需平衡。

国的未来各省、各区、各县市的发展,不再是工业化、而是差异化。什么叫差异化?差异化是目前我认为不管在城市建设、省市的发展,甚至企业家的运营,我认为这都是重中之重的。而差异化不是表现在建筑物的差异,而是摆在思想的差异。

经济发展不是叫你在丹东建个水泥厂,不是叫你搞个造纸厂。我们不要这样的经济发展,我们要有质量的GDP。我们有这么多的经济增长率,其中一部分是环境污染造成。环境污染一样创造GDP,可是这种GDP我们不要。搞好自然环境保护依然创造GDP,搞污染环境仍然创造GDP,哪个好?你投资100块搞环境保护,和投资100块搞污染环境所创造出的GDP应该是差不多的。我们现在干部的干部一上来就搞绩效、搞成就,这种就是“以钱为纲”。我在这里提个新思维:一、要承认区域发展的差别性。二、将你不需要的资金投在最好的地方。

我现在告诉你,简单的“出口创汇”这四个字,而我们今天以及下一代带来了无穷了灾难。一个资源贫穷的国家,竟然敢出口煤炭给日本。一个资源贫穷的国家竟然砍我们的树卖给日本人,你说小日本人自己怎么不砍自己的树呢?凭什么我们中国人砍我们的树给日本人享用?

你们可能都没想到我们的下一步。我本人是资本主义大学长大的资本主义专家,我最懂这一切。下一步就是美国和欧洲的金融资本、产业资本进入中国大量收购,而且是低价收购,几年之后中国即将成为经济赤字国。这就是我看的未来。

我甚至认为,我们国家要向往下一步走,首先要突破的就是思维问题。我认为思维差异化才是我们国家下一步的问题。2005年6月22号,一个曾经成就日本人光荣以及梦想的“索尼”哄然倒台,董事长在当天宣布把自己的董事长任务让给英国人。媒体话问他,为什么不找一个日本人?他说:日本文化所孕育的僵化思维,无助于问题的解决,这两家公司讲的都是一样。原来他们想要重组日产跟索尼,首先想到的是思维的问题。

原来运用中国廉价劳动力,配合国外优秀品牌已经是过时的东西了。中海油收购优尼科失败了。他收购优尼科为什么不成?美国国会阻挠。美国不是自由国家吗,为什么国会会阻挠呢?你真以为他是自由主义国家啊?真正让外国企业无条件进入的只有中国。我就是用政府的力量限制你进口,包括钢材。你想怎么样呢?这就是国际政治。你走出国际才发现,你根本就不理解国际市场,你根本就不理解他们在玩什么。一个标榜自由经济的国家,竟然会用政治干预经济。

我再给各位描述一个恐怖的现象,那就是你要收购别人,别人不让你收购。别人来收购你,你还不得不同意,叫做WTO。

我们是一个没有挖沟渠的国际化。什么叫做沟渠?资本主义的真正灵魂、本质是什么?它的灵魂深处就是严刑峻法的法制化规则叫资本主义。原来菲律宾跟美国的差别在什么呢?就差一个严刑峻法的法制化游戏规则。这个规则不但限制政府的行为,也要规管所有人的行为。所有人都要符合这个法制化的社会,这才叫做资本主义社会。那么“国际化的沟渠”是什么?那就是严刑峻法的法制化游戏规则叫沟渠。

那你们完了。合肥只是二线城市都来了,按照美国某公司预算,五年之后沃尔玛、家乐福将席卷中国80%的资产。到那个时候外资集团会联合垄断,然后加大中间的利润浮动,把你中国的白银大量的流出中国。听懂我这话没有?原来我们今天的水平跟150年前的老祖宗差不多,150年之后我们的子孙会怎么评价我们?150年之后我们的子孙会说,150年前的合肥老祖宗还不如三百年前的老祖宗。至少300年前的老祖宗是打仗打败了以后才让这些白银流出的,而且大清朝的时候没有降将。而现在呢,150年前合肥的老祖宗还高高兴兴把白银送出去。

2005年苏州由于引进大量外资,因此人均产值是4万元人民币,但你知道苏州的人均可支配收入是多少吗?一万。那我问你中间的三万元差额到了哪里呢?这就是掠夺。

因为这个社会的资源是有限的,所谓的股票市场,它的本质就是构建一个动态活泼的经济舞台。股票市场只是根据社会资源做的某种程度的计算。股价比较要有基本面的支撑股价才有意义。你以为你在股市和楼市赚了很多钱,实际上你所担负的:一、通货膨胀。二、崩盘的危机。没有可能整个社会都在楼市赚钱,你觉得可能吗?整个社会都在股市赚钱,你觉得可能吗?如果大家都赚钱的话,这个社会的资源就这么多,那谁赔钱呢?

1997年的香港地产是房价不断的上升,每个月像疯狂一样的上升,到了97年一下跌掉了60%。当时我最担心的是房价大跌之后的必然金融危机,我想请问各位,银行贷款买房子,是按照什么标准贷款?是按照市场价值来贷款。因此在最高点买房的时候,比如说贷款是70元,第二天是40块,那么这就是负资产。因为香港老百姓非常具有信托责任,一旦像银行借了钱以后,他死命的还贷款。因为这是他的责任,他要这么做。所以香港侥幸的躲过了应该发生的金融危机。现在我想请问在座的各位,如果中国发生同样事件的话,你认为我们的老百姓会不会扛贷款?这个我是不知道的,这个无法预测。如果不会呢?你知道发生什么事吗?整个中国金融崩溃,这就是下一步。中国金融崩溃的结果,你再连接我上午第二段讲的,你又给国际资本塑造了好机会低价收购你的资产。

“以房地产带动经济的发展”。这是胡说八道。我告诉各位,房地产的本质是什么?当人口聚集了以后,他需要房子才会盖房子。所以房地产的开发,在中外历史来看,它一定是个滞后产业。一定是在某个城市竞争优势发展之后,老百姓需要房子,房地产才能发展。

美国的《破产法》不是让企业破产,是让企业在法庭的保护下使得投资人不要受到损失,这才能法庭,这才能“法”的最根本的因素。我们现在最担心的是引进《破产法》之后,你没有悟到执法的真正目的,你不理解法律是干什么的。

美国最厉害的是它的金融水平奇高,你不可想象的。请注意,按照郎教授的理论,这个地产价格不断上升而不下跌,是负面因素不断积累、不断加速度的积累,终于到了一天,两者突然崩盘,最后买单者是全体日本老百姓。这个政策清楚的告诉我们,就是因为这个“败”字,使得日本永远沦为美国的附庸国。一战之下,大伤元气;那就是美国的金融战争是最可怕的。

2007年之后,你想当一个成功的企业家,你要了解下一代的企业家和90年代成长的企业家不同。90年代孕育出一大批企业家,但是在2007年之后,在国际化压力这么大的情况下,我认为下一代的企业家,一定是实干、苦干同时是具有思维创造力的人才能够当企业家。

我们各地政府少盖了经济适用房、少盖了联组适用房吗?昨天几个媒体采访我,在博鳌的时候,他们说郎教授我们是成都来的,我们的政府盖了很多,但是申请的人不多。我说你薪水多少?他说两千多。我说你怎么不申请啊?他说因为经济适用房太远了。我说这就是问题。今天已经不是各地政府要不要盖联组适用房以及廉租房,而是你盖这座房的本质是什么?本质是希望老百姓买得到便宜的房子,你是为老百姓的住而解决问题的。但是我告诉你,投资的资金你怎么用,分配的过程你怎么找出话题?到最后你发现,经济适用房盖在市中心的买的就不少了。

你只要让我们人民币浮动的必然结果,就是造成国际炒家的聚集。规定汇率确实比较落后,但是它的好处就是靠古老的方法可以阻绝外来的冲击。这也是为什么泰国金融危机的时候中国为什么能够幸免遇难。世界各国财经规定汇率的是大多数,超过百分之六七十,真正敢搞浮动汇率的首先要人才,敢搞浮动汇率的一定是欧洲、美国或者日本这种国家,其他国家、发展中国家搞浮动汇率是非常危险的。汇率一旦浮动之后,别人就有机会操控你的汇率,这是非常危险的。金融方面你要稳步的向前,因为金融政策的出错和工业、农业不一样。金融政策只要上午出错,下午就是几百亿美金的损失。这就是金融的风险大。所以你不但要有能力操作,同时要有能力驾驭金融。问题又出来了,你有这种能力吗?

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个人觉得,朗咸平的此篇演讲,解释了我心中很多悬而未决的问题,以前只是凭感觉认为这些事情不对劲,但是真要说出个原因来,看来还是得靠这些专业的经济学家。

但是其中有很多道理是我也许从小就知道并且一直也照着做事的。

  • “政治体制本身不能保证成功,而是执行” : 有个好的体制是必要的,好比自动化测试,有个好的framework是必须的,但是也要有能够利用好这个框架的应用能力。
  • “你走出国际才发现,你根本就不理解国际市场,你根本就不理解他们在玩什么。”“你没有悟到执法的真正目的,你不理解法律是干什么的。” : 做一件事情,你必须能够理解它。我们借鉴任何一样东西,法律、技术、思想,都必须理解它被设计出来的背景,它是为了解决什么类型的问题而生的,盲目地使用,就像牛头不对马嘴,那是会出问题的。最起码的,违背其初衷的使用方法,无法发挥其最大的效用,更有甚者,会带来反作用。
  • “没有可能整个社会都在楼市赚钱,你觉得可能吗?整个社会都在股市赚钱,你觉得可能吗?如果大家都赚钱的话,这个社会的资源就这么多,那谁赔钱呢?” : 一时半会靠点运气赚钱没有问题,但是想要一直都不停地这样赚钱,那就必须得了解你能够赚钱的原因。股市也是一样,股价的上涨因何而来?每个人都可以赚钱的话,这个利润从哪里来?股市聚集了整个社会财富的一部分,其本质应该是企业借钱扩大生产,带来股民手中股票的增值,或者是将利润拿来分红。那么合理的回报率就应该是和企业经营利润有系数相关,而不是现在这样取决于股民的激情。。
  • “所以你不但要有能力操作,同时要有能力驾驭金融。” : 承接前面有个话题,你不但需要懂理论,还要会执行。理论的研究和实际的操作不同,知道为什么会出现机会,机会是什么样的,不等同于你能够准确地判断机会出现的时机以及把握这个机会。
  • “规定汇率确实比较落后,但是它的好处就是靠古老的方法可以阻绝外来的冲击。” : 个人觉得,其实先进啊落后啊,都是人为的价值判断,为什么落后?还不是基于某种需求,满足了需求,很好的满足了,那就是先进。反之,落后。所以呢,在我没有能力承受那些先进方法带来的不利效果,没有办法消化那些不利因素的时候,选择先进的办法无异于自杀,个人始终认为安全最重要,必须保证自己可以或者,再去使用那些先进的方法。古老的方法也许只能保命,但这足够了,中国人不是说嘛,留得青山在不怕没柴烧。
  • “我认为下一代的企业家,一定是实干、苦干同时是具有思维创造力的人才能够当企业家。” :记得以前一个朋友说,按照她接触的企业家,私营主说的,还赚钱很容易,就是去做,总这里想来想去赚不进来钱。我同意,但我加上限制条件,在他们那时候是的。环境一直都在变,曾经适用的方法现在不一定还有效,而且,必然是越来越难,条件越来越苛刻。所以,而今,要赚钱,要创业,必然要求比以前更高,几率更低。也许在以前,有胆识,有魄力就足够,那么现在还需要企业家更加懂业务,懂规则,有思想,等等。

About Kaveri, Yi XU

Agile Coach & Consutlant
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